大禮堂片區(qū)城市更新的“破”與“立”
2025-07-22 17:23:14
來源：重慶日報網(wǎng)
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七月七日，渝中區(qū)馬鞍山傳統(tǒng)風貌區(qū)，不少市民、游客前來拍照打卡。記者 尹詩語 攝\視覺重慶
核心提示
中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行，部署了城市工作7個方面的重點任務。其中提到，著力建設舒適便利的宜居城市，堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結構；加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造；大力發(fā)展生活性服務業(yè)，提高公共服務水平，牢牢兜住民生底線。
前不久，我市圍繞中央印發(fā)的相關規(guī)劃，提速建設15個城市更新示范項目，渝中區(qū)大禮堂片區(qū)城市功能品質提升項目位列其中。作為重慶的一張城市名片，大禮堂片區(qū)既承載著厚重的歷史記憶，又面臨著老舊居民樓集中、住宅設施陳舊、商業(yè)業(yè)態(tài)低端等現(xiàn)實挑戰(zhàn)。7月7日至11日，記者在大禮堂片區(qū)蹲點采訪，傾聽群眾對美好生活的新期待，了解當?shù)鼗菝裆?、補短板、謀發(fā)展的城市更新實踐，以及其在資金組織、招商運營等方面存在的困難，以供借鑒、參考。
綠瓦紅墻的重慶人民大禮堂前，飛檐斗拱映著七月驕陽。紅墻下的馬鞍山傳統(tǒng)風貌區(qū)，游客舉著手機與“雁冰樓”門牌合影——此處曾是棚戶區(qū)地塊，如今成了承載抗戰(zhàn)記憶與山城風情的網(wǎng)紅地。一街之隔的和雅苑小區(qū)，老居民坐在新裝的休憩長椅上搖著蒲扇，悠閑又愜意。
歷史與現(xiàn)實在此交織，“破”與“立”的命題愈發(fā)清晰。作為重慶15個城市更新示范項目之一，大禮堂片區(qū)既揣著人民大禮堂、沈鈞儒舊居等歷史瑰寶，又拖著老舊小區(qū)設施陳舊、業(yè)態(tài)低端的“包袱”。如何讓老城區(qū)在“留改拆”中既賡續(xù)歷史文脈，又生長出時代活力？帶著這個問題，記者用5天時間蹲點這里，試圖從民生變遷、功能迭代與困境突破中，觸摸城市更新的重慶脈搏。
看得見的變化
從“老破小”到“新地標”
3000年江州城、800年重慶府。渝中是重慶的母城，建設早、起步快，在享受各種先發(fā)優(yōu)勢的同時，也更早地步入城市新舊轉化的陣痛期。
大禮堂片區(qū)改造提升正是源于城市發(fā)展中的痛點——這里既有見證山城七十余載風云的紅色地標（重慶人民大禮堂），也誕生了重慶城區(qū)最早的中共黨組織（中共重慶支部），還是抗戰(zhàn)時期的防空警報地，是歷史與文化的交匯之地。
時光荏苒，這個片區(qū)老了、舊了，不堪重負。與馬鞍山一街之隔的和雅苑小區(qū)，便是典型。
和雅苑小區(qū)的十余棟居民樓，大多修建于上世紀80年代。
“你是沒見過改造前的樣子哦?！?月12日，記者來到和雅苑小區(qū)時，居民胡志英指著腳下的地面回憶道，以前鋪的是小青磚，每到梅雨季節(jié)，地面返潮就會長青苔，走路特別容易打滑，“幾年前，我在這坡上摔了一跤，膝蓋腫得像饅頭?！?/p>
柴米油鹽醬醋茶，買菜是老百姓基礎的需求和活動，但過去和雅苑小區(qū)院墻林立，被分隔成5個獨立的小院，互不連通?！懊看纬鲩T買菜要兜個大圈子，多花20多分鐘?！痹谛^(qū)里住了七八年的居民胡玲十分無奈。
2022年搬來的戴佰珍老人則對漏水漏雨“深惡痛絕”。她家住在頂樓，防水早已老化。“客廳、臥室足足有五六處漏雨的地方，尤其是回南天，墻皮脫落，墻角甚至會長出青苔。”戴佰珍回憶。
此外，停車難題也困擾著這里的小區(qū)居民。胡玲家里本來有一輛車，由于小區(qū)附近沒有車位，只好停在1公里外的市少年宮，十分不便，迫于無奈只能賣掉。
事實上，在大禮堂片區(qū)，類似和雅苑小區(qū)這樣的老舊小區(qū)還有許多。隨著房屋老舊、功能缺失、交通不暢，許多居民逐漸搬離，和雅苑小區(qū)的租戶占比一度超60%。
在渝中區(qū)住建委重點項目建設事務中心主任唐柏君看來，渝中區(qū)擁有重慶最密集的軌道交通網(wǎng)絡、厚重的人文歷史以及獨特的江岸資源，應通過城市有機更新，既保留歷史感、賡續(xù)文脈，又使城市富有活力、舒適便利、綠色低碳、安全可靠、崇德向善、便捷高效。
2021年，渝中區(qū)提出“住房保障、品質生活、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、完善配套”的片區(qū)更新提質思路，并對大禮堂片區(qū)因地制宜進行傳統(tǒng)風貌區(qū)打造、老舊小區(qū)改造、特色街巷營造，旨在盤活閑置低效資產(chǎn)，形成主客共享、全齡友好的山城街區(qū)。
片區(qū)新風貌徐徐展開——
馬鞍山片區(qū)通過拆除違建、恢復歷史風貌，從原來的棚戶區(qū)搖身一變成了傳承抗戰(zhàn)記憶的風貌區(qū)；紅球壩等老舊小區(qū)對外立面進行改造，增加適老化和便民設施，打造15分鐘高品質生活圈，形成了以和雅苑為代表的老舊小區(qū)整治示范點。
城市功能進一步優(yōu)化——
馬鞍山項目巧妙利用地勢高差，將建筑空間向地下延伸，形成4層地下車庫，設置了250余個車位，緩解了片區(qū)周邊的停車難題；建立城市慢行步道，串聯(lián)起大禮堂—三峽博物館—馬鞍山風貌區(qū)，形成一條完整的旅游動線。
新產(chǎn)業(yè)集群態(tài)勢漸顯——
以渝歐跨境電商為核心，馬鞍山建成數(shù)字貿易產(chǎn)業(yè)園，先后集聚了鏈多多、賽瑪特等上下游關聯(lián)企業(yè)；活化利用風貌區(qū)內的歷史人文建筑，復原了沈鈞儒舊居，將紅墻作為網(wǎng)紅打卡點，吸引眾多游客前來。
民生幸福指數(shù)不斷攀升——
人和街社區(qū)通過老舊小區(qū)改造，將原本分散的樓棟整合為統(tǒng)一管理的居住區(qū)，寓意和美幸福；張家花園社區(qū)對具有歷史意義的紅軍樓進行功能再造，改造后的舊樓成了青年人才公寓，吸引眾多巴蜀中學的青年教師前來租住。
3年多來，“破”的是棚戶區(qū)的雜亂、老房子的破敗，“立”的是15分鐘高品質生活圈的便利、“主客共享”的活力。紅球壩小區(qū)加裝了適老化扶手，人和街社區(qū)整合分散樓棟成“和美家園”，第八步道上展現(xiàn)“新重慶”的墻繪壁畫可謂一步一景——這些細碎的場景，正是城市更新最生動的注腳。
看不見的博弈
在“民生賬”與“發(fā)展賬”間找平衡
成績雖然亮眼，困擾卻始終如影隨形。
作為“濃縮版的重慶”，渝中區(qū)城市更新面臨復雜挑戰(zhàn)：城鎮(zhèn)化率達100%；20.08平方公里土地上，常住人口超58萬，人口密度、建筑密度、路網(wǎng)密度高居全國前列；2000年以前修建的建筑占比超40%，60歲以上常住人口占比達33%，建筑和人口老齡化現(xiàn)象突出。
“每一塊磚都連著民生，每一寸地都關乎歷史，更新不是拆了重來那么簡單?！碧瓢鼐脑?，道出了老城更新的核心困境。
資金的“緊箍咒”最磨人。
城市更新是一場復雜的外科手術，包括綜合整治、風貌更新、整體更新3條主要路徑，其中整體更新無疑是最徹底的。
“但囿于資金問題，我們更多的選擇是老舊小區(qū)改造?！碧瓢鼐毖圆恢M，在房地產(chǎn)市場并不景氣的大環(huán)境下，許多老房子的征收成本居高不下，與市場形成倒掛，在這樣的背景下，需要大拆大建的整體更新很難行得通。
“老舊社區(qū)面寬量大，花費也不小?！贝笙獪辖值栏敝魅涡芮迮e例說，在大禮堂片區(qū)改造提升項目中，劃撥給街道用于老舊小區(qū)改造的資金約為1.7億元，平攤后改造成本被攤薄了。
以和雅苑小區(qū)為例，改造成本約為500元/平方米，由于資金有限，很多時候在用材等方面也受限?！氨热缧藿ㄟB通步道時，我們就采用了輕便耐用的落地鋼制樓梯，這比修建混凝土石階會節(jié)省一半的成本。”負責項目設計施工的市設計院設計師付逸說。但項目投用半年后卻招來居民抱怨：“拖拽重物時的金屬共振聲，吵得人睡不著?！?/p>
資料顯示，在大禮堂片區(qū)城市更新項目中，大溪溝街道的老舊小區(qū)改造僅限于人和街、紅球壩兩個社區(qū)，其余幾個社區(qū)涉及較少，其中資金不足是主要原因。
另一個問題則是社區(qū)的長效運營問題。
和雅苑小區(qū)改造后，人和街社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)中心，并聘請3位保潔人員，對小區(qū)進行維管，每戶每月收費為12元（物管費10元，清潔費2元），目前收費率為91%。
記者測算，和雅苑小區(qū)共有500多戶住戶，即使?jié)M繳每月也只有6000多元的物管收入，加上政府補貼（每平方米補貼0.2元），也只有7000多元，支付人員工資已經(jīng)捉襟見肘，更不用說還有設備損耗、公區(qū)能耗等費用，無論怎么算都是入不敷出。
“是否能通過社區(qū)其他收入來補貼物業(yè)支出？”
“也很困難。”人和街社區(qū)黨委書記魚雪梅坦言，社區(qū)會開展一些扶老托幼的服務，但這些服務收費很低，利潤微薄。
這又涉及下一個問題，即社區(qū)公共收益來源狹窄。魚雪梅坦言，目前社區(qū)還缺乏停車場、廣告位等自主經(jīng)營性資產(chǎn)，去年挖掘潛在空間，騰挪出255個車位，但收益卻歸區(qū)屬運營公司，無法反哺社區(qū)。同時，社區(qū)沿街商鋪產(chǎn)權分散在私人業(yè)主手中，難以統(tǒng)一收儲改造，“這種‘有資源無收益’的困局，直接制約著社區(qū)自我造血功能的形成。”
在馬鞍山風貌改造區(qū)，類似的困惑同樣存在。馬鞍山片區(qū)改造負責人、渝中區(qū)文旅發(fā)展集團戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理李曉路透露，目前馬鞍山西區(qū)在改造后引入了跨境電商產(chǎn)業(yè)園，雖然形成了產(chǎn)業(yè)集聚，卻使原本規(guī)劃的文旅空間遭到擠壓，削弱了“主客共享”的初衷。
隨著老居民的遷出，周邊商鋪的生意也受到影響。在馬鞍山對面開了十多年飯館的劉華瓊坦言：“現(xiàn)在街坊鄰居少了，打卡的游客雖多但留下來吃飯的少，一個月營收還不到1萬塊，比以前少了不少。”
種種困境表明，在容積率飽和、歷史風貌受限的老城區(qū)，每一個選擇都像在鋼絲上行走。
破題之路
在“共建共享”中尋找可持續(xù)發(fā)展
蹲點采訪時，我們也看到了破題的微光。
張家花園的3棟老紅軍樓，給出了“閑置資產(chǎn)變民生資源”的解法。2021年，渝中區(qū)屬平臺公司斥資改造，保留外墻歷史肌理，內部改造成168套青年公寓，引入建行建融家園運營——如今滿租的公寓，既讓老樓活了過來，又通過租金分成減輕了財政壓力。
“不是所有更新都要靠政府砸錢，社會資本進來了，閑置資源就成了活水。”項目運營方、渝中區(qū)城發(fā)公司負責人說。
馬鞍山的“東西聯(lián)動”則在探索“產(chǎn)業(yè)與文旅共生”。西區(qū)的渝歐跨境電商產(chǎn)業(yè)園 2024年營收超53億元，帶動上下游企業(yè)扎堆；東區(qū)正招商引入鄉(xiāng)村基等餐飲品牌，計劃用“辦公+文旅+配套”的組合拳，讓游客能吃飯、企業(yè)有配套。唐柏君的話透著算大賬的思路：“租金少點沒關系，產(chǎn)業(yè)起來了，片區(qū)價值自然漲?！?/p>
實施城市更新，除了解決資金難題外，還應創(chuàng)新自治共管機制，提高居民的參與度，緩解政府資金不足、管理人員不足的難題。
人和街小學位于人和街社區(qū)，每當上學放學時，這一片區(qū)學生多，車輛多，而社區(qū)人手又少，管理起來很困難。于是，社區(qū)發(fā)動老黨員田亞軍組建了護校隊伍，在學生放學時進行交通疏導、巡邏巡查。
大溪溝街道通過“小巷茶評會”等形式，定期邀請社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)、黨員代表、居民代表等進行協(xié)商，對停車位規(guī)劃、加裝電梯、綠化調整、管線改造等居民關切的事項進行討論，以群眾需求為導向，問計于民、問需于民。目前大溪溝街道21個網(wǎng)格、88個微網(wǎng)格織成的治理網(wǎng)，讓“政府干、群眾看”變成了“大家想、一起干”。
5天的蹲點采訪，每到夕陽西下時，我們總會看到大禮堂的剪影投在馬鞍山的紅墻上，像一幅新舊重疊的畫。改造后的和雅苑里，老人教孩子認墻上的“新重慶地標”；產(chǎn)業(yè)園的年輕人下班時，會繞到沈鈞儒舊居前拍張晚霞照——這或許就是城市更新最理想的模樣：生活熠熠生輝，歷史卻沒有暮靄沉沉。
但這場“破”與“立”的實踐，遠未到交卷時。中央城市工作會議上強調，“有些事要打攻堅戰(zhàn)，有些事要久久為功”。鋼制步道的噪聲與居民的安寧如何再平衡？跨境電商的繁華與老街的煙火怎樣再調和？政府的投入與社區(qū)的自治還需要在哪些環(huán)節(jié)上再銜接……城市更新一直在路上，追尋的每一個答案，或許就藏在明天的朝陽里，藏在居民的笑容里，藏在那些尚未寫完的城市故事里。（新重慶-重慶日報記者 顏安 左黎韻）
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